Порядок укладання договору емфітевзису

«Емфітевзис – це право користування чужою земельною ділянкою для сільгосппотреб». Таке право виникає на підставі укладеного сторонами договору, який укладається виключно у письмовій формі та стосується тільки земель сільгосппризначення.

Відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 року право емфітевзису підлягає обов’язковій держреєстрації, а отже офіційно таке право виникне тільки після його держреєстрації.

Відповідно до ч.1 ст. 407 Цивільного кодексу України (далі ЦК), сторонами даного договору є власник земельної ділянки та особа, яка виявила бажання користуватися такою ділянкою.

Згідно ст.. 408 ЦК договір емфітевзису може бути:

• строковим (у договорі прописують точний строк його дії);
• безстроковим.

Безстроковий договір це договір, який укладається на невизначений строк. Кожна із сторін має право відмовитися від договору, попередньо повідомивши про це іншу сторону не раніше ніж за рік. Про відмову від договору складається відповідне повідомлення, яке направляється на офіційну адресу іншої сторони.

«10.07.18 р. Верховна Рада прийняла законопроект № 6049-д, спрямований на удосконалення правил землекористування у масивах земель сільгосппризначення, стимулювання зрошення в Україні та багато іншого. Цим актом, зокрема, обмежується максимальний строк дії договору емфітевзису стосовно земель приватної власності – 50 років».

Якщо об’єктом емфітевзису є земельна ділянка державної або комунальної власності, то тут є певні обмеження максимального строку дії договору – 50 років (ч. 4 ст. 102¹ ЗК). Мінімального строку правові акти не містять.

«Однак розпорядник земель державної власності – Держгеокадастр наразі визначає і мінімальний строк права емфітевзису, посилаючись на Стратегію удосконалення управління у сфері використання та охорони земель сільськогосподарського призначення державної власності та розпорядження ними, затверджену постановою КМУ від 07.06.17 р. № 413 (далі – Стратегія № 413). У кінцевій частині Стратегії № 413 Держгеокадастру та його територіальним органам надано певні доручення, зокрема, під час формування лотів для продажу прав емфітевзису встановлювати строк дії договору 7 років».

Таким чином, Держгеокадастр обґрунтував необхідність установлювати мінімальний строк дії емфітевзису – 7 років, хоча в жодному іншому нормативному акті про це не йдеться.

Щодо форми договору, то як такої типової форми договору емфітевзису не встановлено. Сторони на власний розсуд вирішують, які будуть його умови. Звичайно, договір повинен містити загальноприйняті істотні умови договорів – предмет, ціну та строк дії (ст. 180 Господарського кодексу України). Сторони мають право додавати усі бажані умови. Емфітевзис може бути як безоплатним, так і оплатним.

Права та обов’язки сторін договору емфітевзису наведено у ст. 409, 410 ЦК. Так, власник землі має право вимагати від користувача використання її за встановленим у договорі призначенням (ч. 1 ст. 409 ЦК). Тобто використовувати ділянку потрібно тільки за основним цільовим призначенням. Також власник має право на одержання плати за користування ділянкою. Її розмір, форма, умови, порядок та строки виплати уточнюються в договорі.

Основний обов’язок власника земельної ділянки – не перешкоджати землекористувачеві у реалізації його права на ділянку (ч. 3 ст. 409 ЦК). Передавши ділянку за емфітевзисом, власник повинен надати землекористувачеві безперешкодний доступ на період дії договору. Зазвичай сторони вказують, що порушення цього правила є підставою для дострокового розірвання договору.

Землекористувач, у свою чергу, має право користуватися ділянкою у повному обсязі, як це визначено умовами договору. Крім того, він зобов’язаний (ч. 2, 3 ст. 410 ЦК):

• вносити плату за користування та інші платежі, визначені законом;
• ефективно використовувати земельну ділянку за її цільовим призначенням, застосовувати природоохоронні технології виробництва, підвищувати родючість землі, утримуватися від дій, які можуть погіршити екологічну ситуацію.

Перелічені права та обов’язки сторін не є остаточними в частині укладання договору емфітевзису. Вони є основними, але можна додавати нові умови, які є принциповими і важливими для кожної сторони.

ПРИПИНЕННЯ ПРАВА ЕМФІТЕВЗИСУ

До підстав для припинення права емфітевзису віднесено такі (ст. 412 ЦК):

• «поєднання в одній особі власника землі та землекористувача. Це можливо, якщо власник скористається своїм переважним правом на придбання емфітевзису, тобто одночасно стане і власником, і користувачем;
• сплив строку, на який надано право;
• викуп земельної ділянки у зв’язку із суспільною необхідністю;
• рішення суду».

У самому договорі повинні бути зазначені умови та підстави дострокового припинення даного договору. Причиною дострокового розірвання може бути взаємна згода сторін. Тобто, якщо обидві сторони дійшли такої згоди, то укладають про це додаткову угоду. Але здебільшого підставою дострокового розірвання договору емфітевзису все ж таки є порушення умов договору.

Не слід забувати, що припинення права також підлягає реєстрації у Держреєстрі прав. Припинення договору має здійснюватися у такій самій формі, що і його укладення, якщо інше не встановлено цим договором (ст. 654 ЦК).

P.S. В лапки взяті витяги з законів, статей та цитат юристів та інших фахівців права!
 

За більш детальною інформацією з даного питання та інших правових питань ви можете звернутись до Нікопольського місцевого центру з надання безоплатної правової допомоги, за адресою: м. Нікополь, вул. Івана Богуна, 9, тел. (0566) 68-75-23, (0566) 68-75-40, МТС +380661773774, номер гарячої лінії 0-800-213-103, Марганецького бюро правової допомоги за адресою: м. Марганець, вул.. О.Кошового, 4, тел. МТС + 380958142029, (05665) 5-10-06

Заступник начальника Бюро Рубан Сергій